????●景璐
????3月31日，《克拉瑪依日報·安居周刊》刊登了一篇名為《“撿漏”法拍房需謹(jǐn)慎》的報道，提醒消費者注意購買法拍房可能存在的風(fēng)險和隱患，謹(jǐn)慎參與法拍房買賣。然而，報道刊發(fā)后，仍有消費者咨詢購買法拍房事宜，為此，筆者不得不舊事重提。
????顧名思義，法拍房是被法院強制執(zhí)行拍賣的房屋，這類房產(chǎn)誕生的主要原因是“借款人”無力償還已有貸款，只能由法院對“借款人”所抵押的房產(chǎn)強制執(zhí)行拍賣。雖然法拍房的買賣行為、買賣流程一般都符合法律法規(guī)，但在很多情況下，買下法拍房的購房消費者卻很難順利入住。
????4月21日，上海閔行區(qū)司法局的微信公眾號發(fā)布了一則案例，案例中河南省新鄭市的張女士于2020年9月花160萬元買了一套法拍別墅，可在交接房屋時才發(fā)現(xiàn)，房屋的物業(yè)費居然要交五十多萬元。據(jù)物業(yè)公司的“催繳物業(yè)費通知單”顯示，這五十多萬元中拖欠物業(yè)費為九萬多元，剩下的43萬元竟均為滯納金。鄭女士表示，由于買的是法拍房，九萬多元的物業(yè)費也不是不能接受，但43萬元的滯納金卻和自己沒關(guān)系。
????據(jù)律師分析，若法院在《競拍公告》中明示了關(guān)于被拍房子的稅費、物業(yè)水電費等拖欠情況，這些欠費需要買受人自行承擔(dān)，并提示可去相關(guān)部門查詢具體情況。據(jù)此，如果所購買的房屋確實存在物業(yè)費拖欠的情況，應(yīng)當(dāng)由通過拍賣取得房屋所有權(quán)的買受人來承擔(dān)。這也是為自己拍賣前沒有盡到基礎(chǔ)風(fēng)險審查的義務(wù)買單。
????除了在物業(yè)費、水電費、稅費方面的隱患，若法拍房存在租約，登記有“居住權(quán)”的情況也會影響買受人，也就是購房消費者順利入住。
????近日，武漢首例居住權(quán)執(zhí)行案件落下帷幕。案件中的許女士因病去世，去世前立下遺囑，將她與丈夫李先生居住的房屋（許女士的婚前財產(chǎn)）贈予弟弟，但李先生再婚前有權(quán)居住其中。姐姐病逝后，許女士的弟弟想要售賣這套房屋，為了保障自己的權(quán)益，李先生在律師的陪同下辦理了居住權(quán)登記手續(xù)，并到法院申請居住權(quán)強制執(zhí)行。李先生這一系列行為帶來的結(jié)果就是，即便房屋被賣掉，李先生再婚前仍可以住在這里。
????這個案例不僅讓大家見識到了民法典中新增的“居住權(quán)”的威力，同時也為購買法拍房，甚至是二手房的消費者提了個醒——如今，買房前不僅要查看房屋權(quán)屬，房屋是否有查封、抵押情況，還要看有沒有登記居住權(quán)。
????的確，在某些城市里，法拍房不僅可以合理避開當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)限購政策，其售價還有可能低于市場價格，甚至連這些隱患問題也有概率不會“降臨”在購房者身上，但“君子不立危墻之下”，有多少人可以接受用一家子的積蓄去搏一個概率？又有多少人可以接受付了上百萬元房款后，還要處理因入住而產(chǎn)生的種種糾紛？
????買房是個大買賣，動輒一百多萬元、幾百萬元的房款，哪怕只多點零頭對普通家庭來說也是巨大的壓力，何況還有處理糾紛消耗的精力，不能住進自己家的憋屈……無論是哪一種，都不如別占小便宜，別經(jīng)歷這種種。